Herstelt de detailhandel in het centrum van Tienen, of gaat ze achteruit

Loop op een dinsdagmiddag over de Grote Markt in Tienen en het beeld vertelt een ingewikkeld verhaal. Sommige winkelpuien bruisen van activiteit, andere staan al maanden leeg. De vraag of de retailkern van de stad echt herstelt of stilletjes uitholt, verdient een datagedreven antwoord in plaats van anekdotisch optimisme.

Wat de leegstandscijfers werkelijk laten zien

Leegstand in Belgische stadscentra is al sinds het midden van de jaren 2010 een hardnekkige zorg, en Tienen vormt daarop geen uitzondering. Cijfers van Locatus, een retailonderzoeksbureau dat Belgisch commercieel vastgoed opvolgt, tonen al jaren aan dat middelgrote Vlaamse steden in hun belangrijkste winkelstraten leegstandspercentages tussen 8% en 14% kennen. Tienen bevindt zich binnen die bandbreedte, waarbij bepaalde secundaire straten duidelijk hogere concentraties leegstaande panden laten zien dan de autoluwe kern.

Verschillende structurele factoren spelen hierbij een rol:

• De verschuiving naar e-commerce, die na 2020 sterk versnelde
• Stijgende commerciële huren die de omzetgroei van onafhankelijke retailers overtroffen
• Veranderende consumentengewoonten, waarbij shoppers minder vaak maar doelgerichter op pad gaan
• Concurrentie van grotere retailknooppunten in Leuven en Hasselt, beide vlot bereikbaar met auto of trein

De bouw- en renovatieactiviteit die in delen van het centrum van Tienen zichtbaar is, wordt soms gelezen als een teken van herstel. Maar zoals besproken in de analyse over samenwerking tussen kantoor en werf bij Belgische bouwprojecten, gaan bouwfasen vaak vooraf aan echte ingebruikname. Nieuwe units leiden dus niet automatisch tot ingevulde retailruimtes.

Voetgangersstromen en wat ze blootleggen

Data over voetgangersstromen geven een genuanceerder beeld dan leegstandscijfers alleen. Automatische voetgangertellers in verschillende Belgische stadscentra tonen aan dat het voetgangersverkeer na de pandemie ongelijk herstelde. Stads- en dorpskernen met sterke horeca-ankers, wekelijkse markten en culturele programmering veerden doorgaans sneller terug dan centra die vooral op kledingretail leunen.

Tienen profiteert van de wekelijkse markt en van meerdere gevestigde eet- en drinkzaken die voor constante passage zorgen. Toch lijkt de retailconversie, dus het aandeel passanten dat daadwerkelijk winkels binnenstapt en er iets aankoopt, te zijn afgezwakt. Shoppers gebruiken stadscentra steeds vaker voor beleving in plaats van transactie: ze oriënteren zich fysiek, om vervolgens online af te rekenen.

Deze gedragsverschuiving heeft reële gevolgen voor verhuurders en lokale beleidsmakers. Leegstaande panden raken omliggende zaken doordat ze de totale aantrekkingskracht van een winkelstraat verminderen. Het Kenniscentrum Detailhandel heeft benadrukt dat leegstandsclusters negatieve feedbacklussen creëren: lege panden schrikken nieuwe huurders af en ontmoedigen bestaande ondernemingen om hun huurcontract te verlengen.

Het digitale verdringingseffect op lokale bestedingen

Wanneer de fysieke retailvoetafdruk krimpt, verdwijnt consumentenbesteding niet zomaar. Ze verschuift. Een deel verhuist naar grote e-commerceplatforms, een ander deel stroomt naar digitale entertainment en vrije tijd, een categorie die in België de voorbije vijf jaar aanzienlijk is gegroeid. Nederlandstalige consumenten hebben digitale leisureplatforms sterk omarmd, van streamingdiensten tot online gaming. Wie digitale entertainmentopties verkent, vergelijkt platforms vaak via bronnen zoals casinospellen op CasinoVergelijker, waar speltypes en platforminformatie op één plek worden gebundeld. Dit soort vergelijkend browsegedrag weerspiegelt precies het onderzoeksproces dat consumenten nu ook toepassen op fysieke retail: opties eerst digitaal evalueren voordat ze een keuze maken.

Wat dit betekent voor lokale shoppers en bedrijven

Voor inwoners die afhankelijk zijn van het centrum van Tienen voor dagelijkse en wekelijkse aankopen, zijn de praktische gevolgen tastbaar. Het productaanbod in bepaalde categorieën is smaller geworden en sommige speciaalzaken die de gemeenschap decennialang bedienden, zijn gesloten zonder opvolging. Tegelijk heeft de foodservice-sector het gat gedeeltelijk opgevuld: cafés, restaurants en ambachtelijke voedingszaken hebben een deel van de vroeger leegstaande panden ingenomen.

Ondernemers in het centrum van Tienen staan voor een zwaar pakket aan uitdagingen. Naleving van brandveiligheidsregels is bijvoorbeeld een terugkerende kost die relatief zwaarder weegt voor kleinere, onafhankelijke uitbaters. Bronnen over brandveiligheid in bedrijfspanden wijzen op de regeldruk die kleinere retailers moeten beheersen naast stijgende operationele kosten, waardoor het moeilijker wordt om te concurreren met grotere ketens of online alternatieven.

Belangrijke indicatoren om in de retailontwikkeling van Tienen op te volgen zijn onder meer:

1. Het aantal nieuwe retailvergunningen per kwartaal versus het aantal sluitingen
2. Veranderingen in de gemiddelde looptijd van commerciële huurcontracten en de gemiddelde leegstandsduur
3. Data van voetgangertellers tijdens piek- en dalmomenten
4. De verhouding tussen dienstverlenende bedrijven en goederenretailers in de primaire winkelzone

Een gemengd beeld met ruimte voor behoedzaam optimisme

Het retaillandschap in het centrum van Tienen bevindt zich noch in vrije val, noch in een overtuigende herstelfase. De eerlijke inschatting is er één van structurele aanpassing, gedreven door krachten die elke middelgrote Belgische stad raken. Leegstand blijft verhoogd in secundaire straten, terwijl de autoluwe kern meer veerkracht toont. De voetgangersstromen zijn stabiel, maar de commerciële conversie is verzwakt. De best gepositioneerde bedrijven zijn diegene die beleving, lokaal karakter en persoonlijke service aanbieden, want dat zijn precies de zaken die online alternatieven niet kunnen kopiëren. Of het centrum van Tienen kantelt richting herstel of verdere achteruitgang, zal afhangen van gecoördineerde actie van pandeigenaars, de gemeente en de ondernemersgemeenschap. Marktkrachten alleen zullen het verschil niet maken.